Alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e ao Código Civil (C. Civil).
Foi publicada a Lei nº 13/2019, de 12/02, que entrou em vigor em 13/02/2019. Entre várias alterações ao Código Civil e ao NRAU, salientaremos as que dizem respeito ao arrendamento não habitacional.
1. Mora do locatário
A indeminização ao locador por mora do locatário no pagamento da renda é reduzida de +50% para +20% do que for devido (art. 1041º C. Civil).
2. Forma do contrato de arrendamento
Na falta de redução a escrito, não imputável ao arrendatário, do contrato de arrendamento urbano, este pode provar a sua existência por qualquer meio de prova admitido em direito (documental, testemunhal, etc), provando a utilização do locado sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período igual ou superior a 6 meses (art. 1069° C.Civil).
3. Regras sobre duração, denúncia ou oposição à renovação de arrendamentos não habitacionais
a) Salvo estipulação em contrário, o contrato de arrendamento não habitacional celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de 5 anos se esta for inferior (art. 1110º/3 C. Civil).
b) Nos primeiros cinco anos após o início do contrato, o senhorio não pode opor-se à renovação (art. 1110º/4 C. Civil).
c) Nos arrendamentos não habitacionais, o senhorio apenas pode denunciar o contrato:
i) para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que
obriguem à desocupação do locado;
ou
ii) mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretende a cessação (art. 1110°-A/1 C. Civil).
d) Nos casos de denúncia referidos em c), o senhorio fica obrigado a pagar indemnização ao arrendatário e, separadamente, aos trabalhadores do estabelecimento deste pelos prejuízos que, comprovadamente, resultem da cessação do arrendamento (art. 1110º-A/2 C. Civil). A indeminização ao arrendatário não é devida se este tiver tomado o estabelecimento de trespasse nos últimos três anos (art. 1110º-A/3 C. Civil).
Pela Lei nº 13/2019, de 12-2, foram também introduzidas alterações ao Decreto-lei nº 157/2006, de 8-8, que institui o regime jurídico das obras em prédios arrendados. Referiremos às que dizem respeito ao arrendamento não habitacional.
Artigo 6º – Denúncia para remodelação ou restauro
I. Como se expôs na Informação anteriormente, o senhorio, que denuncie o contrato para realização de obras de remodelação ou restauro profundos, deve pagar indeminização ao arrendatário (cfr. Art 1110º-A C.Civil).
II. O montante da indemnização a pagar, quando se trate de realização de obras de remodelação ou restauro profundos – que era de dois anos de renda -, passa a ter estes dois anos de renda como valor mínimo.
Por outro lado, se faltar acordo sobre a alternativa a proporcionar ao arrendatário (pagamentos de indeminização/realojamento), este deverá ser realojado por período não inferior a cinco anos. A indemnização só será paga se o arrendatário não aceitar o proposto (até agora, o regime supletivo era o pagamento de indemnização).
Artigo 7º – Denúncia para demolição
Em caso de denúncia do arrendamento para demolição do prédio, passa a aplicar-se o novo regime do art. 6º: pode, por acordo, optar-se entre realojar o arrendatário ou indemnizá-lo. Até agora, o único regime aplicável era o da indemnização.
Artigo 5º-A (Novo) – Vicissitudes contratuais em caso de demolição ou obras de remodelação ou restauro profundos)
Quando o senhorio pretenda realizar obras de remodelação ou restauro profundos, suspende-se a execução do contrato de arrendamento pelo período do decurso daquelas.
Em caso de demolição ou de obras em que não seja previsível que, dadas as novas características do locado, possa manter-se o arrendamento, o senhorio pode denunciar o contrato.Não há razão para considerar que esta disposição não é aplicável aos arrendamentos não habitacionais.
Artigo 9º B –Suspensão
Quando haja suspensão da execução do contrato para remodelação ou restauro profundos pelo período do decurso das obras, o senhorio fica obrigado a assegurar o realojamento do arrendatário durante esse período, com o mesmo valor de renda e encargos do contrato.
Artigo 22º A – Execução de obras pelo arrendatário
Nos termos do art. 1036º do Código Civil (C. Civil), se o locador estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas no locado, que sejam urgentes e não se compadeçam com as delongas de processo judicial, pode o arrendatário realizá-las, com direito ao seu reembolso. Quando as obras forem de tal modo urgentes que não se compadeçam com delongas, pode o arrendatário realizá-las, também com direito a reembolso, independentemente de mora do locador.
Os novos arts. 22º-A e 22º-D do Decreto-Lei nº 157º/2006, de 08/08, introduzidas pela Lei n 13/2019, de 12/02, estabelecem o procedimento que o arrendatário deve seguir para realizar essas obras, nomeadamente quanto à comunicação ao senhorio (art. 22º-C) e compensação devida pelas obras realizadas a cargo do arrendatário (art. 22º-D). 3